In den Jahren nach dem von den Medien vielbeachteten Sleep-in von 1989 entstanden aus CSAUS drei Bürgerinitiativen — die Organisation für städtische Reformen, Schnecken ohne Haus sowie die Tsuei Mama-Stiftung für Wohnraum und Gemeindeservice. Diese drei Gruppen sind alle noch aktiv, doch von ihrem Ziel, die Wohnraumpreise zu reformieren, sind sie nach wie vor frustrierend weit entfernt. So ergab zum Beispiel eine jährliche Studie, welche das Institut für Physische Planung und Information (Institute for Physical Planning and Information, IPPI) im Auftrag des Bau- und Planungsamtes im Innenministerium durchführte, dass Häuser im Jahr 2010 für im Schnitt ein 8,9-faches von Taiwans Haushalts-Jahreseinkommen verkauft wurden.
Die Studie zeigte außerdem, dass die Kosten für ein Eigenheim im Stadtgebiet von Taipeh am höchsten waren, dort kletterten sie auf das 14,3-fache des Einkommens, an zweiter Stelle rangierte New Taipei City mit dem 9,4-Fachen. Wenn man die hohen Kosten von Eigentum anders betrachtet, betrugen 2010 die monatlichen Hypotheken-Rückzahlungen in Taipeh bedenklich hohe 56,2 Prozent des Haushalts-Monatseinkommens, in New Taipei City waren es immerhin noch 38,1 Prozent.
In Taiwan wie auch in den meisten Ländern der Welt ist ein Eigenheim seit langem ein zentraler Bestandteil des Traums der Mittelklasse. Unglücklicherweise haben für viele Lohnempfänger, gerade in Taipeh, die rasant steigenden Wohnraumpreise zur Folge, dass jahrelanges hartes Arbeiten und sorgsames Sparen nicht mehr ausreichen, um dieses Ziel zu erreichen.
Die Frustration und der Unmut, aus denen Ende der achtziger Jahre die Wohnrecht-Bewegung hervorging, haben sich im Großen und Ganzen bis heute gehalten, auch wenn eine Linderungsmaßnahme in Sicht sein mag. „Über zwanzig Jahre sind seit unserer großen Kampagne 1989 verstrichen, aber bei der Unterdrückung von Grundbesitz-Spekulation und Verbesserung von Wohnraum-Wohlfahrt wurden keine großen Fortschritte erzielt“, moniert Lu Ping-yi, Sprecher von Schnecken ohne Haus. „Bis vor kurzem war der einzige von uns verzeichnete Fortschritt eine Änderung am Einkommenssteuergesetz von 1999, die es Steuerzahlern gestattete, Mietkosten steuerlich abzusetzen, ab 2007 gewährte dann das Innenministerium wirtschaftlich Benachteiligten Zuschüsse für Miete und Rückzahlungen von Wohnungsdarlehen. Erst Ende 2011 konnten wir weitere Verbesserungen beobachten.“
Der jüngste Fortschritt, den Lu zur Sprache brachte, kam am 13. Dezember 2011, als der Legislativ-Yuan der Republik China (立法院), also Taiwans Parlament, das Wohnraumgesetz verabschiedete, das den Bau von Sozialwohnungen vorschreibt, d. h. staatlich finanzierte Wohnungen mit Mietpreisbindung für Personen mit geringem Einkommen, die kein Wohneigentum besitzen, und es wurden Änderungen an drei Gesetzen über den Immobilienmarkt gebilligt, welche den Anstieg der Wohnraumpreise bremsen sollen.
Problem der Spekulation
Die passende Frage, die zu stellen ist, lautet natürlich, warum die Wohnraumpreise so stark stiegen, dass ein Eingreifen des Staates notwendig wurde. Wie sich herausstellte, war die Antwort, dass die hohen Preise von heute auf eine Kombination von Jahren mit zu viel Investitionen und zu niedrigen Steuern zurückzuführen waren. „In Taiwan sind die hohen Wohnraumpreise ein Problem der Spekulation, da die Leute denken, sie könnten mit Immobilien Gewinn machen, so dass diese zur Handelsware geworden sind“, enthüllt Chang Chin-oh, Professor an der Abteilung für Landökonomie der National Chengchi University (NCCU) in Taipeh. „Wegen der übermäßigen Investitionen und Überkonsum sind die Immobilienpreise in den jüngsten Jahren in die Höhe geschnellt.“
Nach einem Kollaps in den neunziger Jahren begann sich der Wert von Immobilien im Jahre 2003 wieder zu erhöhen, nachdem klar wurde, dass das Land durch die Lungenseuche SARS vergleichsweise geringen Schaden nehmen würde. Dann begannen ab 2008 Investoren, welche die Weltwirtschaftskrise überstehen wollten, Gelder aus den stürzenden Wertpapiermärkten ins Immobiliengeschäft zu verschieben. Seit jenem Jahr haben die politische Stabilität und die Verbesserungen bei den Beziehungen über die Taiwanstraße nach dem Amtsantritt von Staatspräsident Ma Ying-jeou (馬英九) taiwanische Geschäftsleute im Ausland ermuntert, Geld zurück nach Taiwan fließen zu lassen, und viele beschlossen, dieses Geld in den Immobiliensektor zu stecken, bemerkt Wang Ying-jie, Mitglied des ständigen Ausschusses des Verbandes von Immobilienentwicklungsverbänden.
Falls sich keine plötzlichen Veränderungen bei den Marktbedingungen ergeben, wird Wohnraum sicherlich weiterhin ein attraktives Investitionsobjekt bleiben. Wegen niedriger Zinssätze sind Sparkonten und Geldmarkt-Fonds unattraktiv, und anhaltende Unruhe wegen des Schuldenniveaus in europäischen Ländern schreckt viele Investoren davon ab, Aktien und offene Investmentfonds zu erwerben. Im Kontrast dazu kann man die hohen Erträge von Investitionen in Immobilien in den Ergebnissen einer Studie erkennen, welche die chinesischsprachige Zeitschrift My Housing Magazine im Januar dieses Jahres veröffentlichte, gemäß denen die durchschnittlichen Eigenheim-Vorverkaufspreise in Taipeh gegenüber 10 Jahren zuvor um fast 119 Prozent gestiegen waren, in New Taipei City betrug die entsprechende Steigerung 100 Prozent.
Beigetragen zu dem Trend, in Wohnraum zu investieren, haben die niedrigen Immobiliensteuern, meint Hua Chang-i, Wissenschaftler im IPPI, und fügt hinzu, in Taiwan betrage der durchschnittliche Steuersatz auf Grundstücken lediglich ein Zehntel von dem Niveau in den Vereinigten Staaten, und das, obwohl Taiwan tatsächlich gleich zwei Eigentumssteuern erhebt — eine für das Land, auf welchem ein Haus oder Apartment steht, und die andere („Haussteuer“) für das Gebäude. Allerdings wird keine der Steuern auf der Grundlage des realen Marktwerts berechnet, sondern anhand Werten, die von Schätzkomitees der Lokalverwaltung bestimmt werden. Wenn die Komitees den Wert eines Grundstücks und Gebäudes festlegen, berücksichtigen sie die Transaktionspreise, die ihnen von Immobilienmaklern mitgeteilt werden, außerdem beachten sie noch die sozio-ökonomischen Bedingungen der Gegend und die Auswirkungen der Steuerlast auf die Eigentümer. Diese unklare Lage wird noch zusätzlich dadurch verschleiert, dass nur der „öffentlich deklarierte Landwert“ von der Öffentlichkeit eingesehen werden kann. Es läuft darauf hinaus, dass die vereinte Haussteuer und der öffentlich deklarierte Landwert in der Regel weit geringer sind als der tatsächliche Marktwert, weswegen einheimische Immobilieninvestoren eine vergleichsweise geringfügige Last zu schultern haben, selbst wenn sie zahlreiche Grundstücke und Häuser besitzen.
Die Tsuei Mama-Stiftung für Wohnraum und Gemeindeservice bietet gratis oder gegen geringe Gebühr Informationen für Menschen, die eine Mietwohnung suchen. (Foto: Huang Chung-hsin)
Auf die niedrigen Steuern ist zumindest teilweise auch die wachsende Zahl unbenutzter Immobilien zurückzuführen, da die Investoren es sich leisten können, diese leer stehen zu lassen, bis die Preise genug steigen, um einen anständigen Gewinn zu erbringen. Hua stellt fest, dass der Wohnraum-Leerstand im Land von 13,3 Prozent im Jahr 1990 über 17,6 Prozent im Jahr 2000 auf 19,3 Prozent im Jahr 2010 stieg. Deswegen standen immer mehr Häuser leer, während gleichzeitig die Immobilienpreise anzogen. Eine solche Entwicklung widerspricht eigentlich dem Prinzip von Angebot und Nachfrage, gemäß dem eine zunehmende Menge leerer Immobilien zu einem Preisverfall führen sollte. „Die einzige Erklärung hinter diesem merkwürdigen Phänomen in Taiwan ist, dass die meisten unbewohnten Wohnungen nicht zum Verkauf oder Vermieten angeboten werden“, analysiert Hua. „Stattdessen werden sie als Vermögenswerte wie Gold gelagert. Wieso horten die Taiwaner gern Häuser? Ein Grund ist, dass das Horten sie wenig kostet gegenüber dem erwarteten Wertzuwachs im Laufe der Zeit.“
Während die niedrigen Steuern und Spekulation durch Investoren sich auf den Wohnungsmarkt im ganzen Land auswirken, sind die Immobilienpreise in Taipeh zusätzlichem Druck zweierlei Art ausgesetzt. Zum einen liegt die Stadt in einem von Bergen umgebenen Talkessel, daher sind als Bauland geeignete Grundstücke knapp und teuer. Zum anderen ist Taipeh laut Wang der größte Arbeitsmarkt der Insel und lockt Arbeitskräfte aus jedem Winkel des Landes an, was das Wohnraum-Angebot belastet und zu höheren Immobilienpreisen führt.
Als Reaktion auf Taiwans spekulative Immobilien-Investitionen und die stark steigenden Wohnraumpreise lud im Jahr 2010 der Rat für Wirtschaftsplanung und Entwicklung (Council for Economic Planning and Development, CEPD) Experten, Gelehrte, Vertreter aus dem Immobiliensektor und Mitglieder von Bürgerorganisationen ein, um über Wege zu sprechen, Wohnraum erschwinglicher zu machen. Daraufhin wurden mehrere Pläne mit dem Ziel formuliert, den Wohnraumbedürfnissen von Erwerbstätigen mit niedrigen und mittleren Einkommen gerecht zu werden. Zu den bei der Konferenz angeregten Abhilfemaßnahmen zählten die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums, die Veröffentlichung von Immobilientransaktions-Informationen, die Überprüfung der Landwertsteuer und der Haussteuer, strengere Kreditkriterien für Immobilieninvestoren, Stadterneuerungsprojekte einleiten sowie Verbesserung von ÖPNV-Systemen zur Verbindung von Stadtzentren mit Vororten, um den Bevölkerungsdruck im Innenstadtbereich zu mindern.
Luxus besteuern
Eine jüngst ergriffene Maßnahme, die teilweise das Ziel verfolgt, den Anstieg der Wohnraumpreise zu bremsen, war die Umsetzung der Luxussteuer im Juni 2011. Die Steuer wird auf mehrere Kategorien hochwertiger Waren erhoben, doch bei Immobilien soll sie Spekulation vermindern, indem eine Steuer von 10 bis 15 Prozent für Immobilien fällig wird, die weniger als zwei Jahre nach dem Erwerb weiterverkauft werden. Laut Chang ist die Steuer zwar ein gutes Werkzeug gegen Spekulation, hatte jedoch nur kurzfristige Wirkung auf die Wohnraumpreise. Seine These wird von Marktdaten gestützt, denn obwohl der Umfang von Immobilienverkäufen merklich abgenommen hat, haben sich die Verkaufspreise nur unwesentlich verringert. Ein Immobilienunternehmen in Taipeh teilte mit, zwischen Mai und November 2011 seien die Preise um nicht mehr als 3,1 Prozent gesunken.
Wie von Lu vermerkt, könnten die Maßnahmen des Legislativ-Yuan vom Dezember 2011 größere Auswirkungen auf die Wohnraumpreise haben. Diese Maßnahmen umfassen die Verabschiedung des Wohnraumgesetzes, das den Bau von erschwinglicheren Wohnungen zum Ziel hat, sowie die Änderungen am Gesetz über die Immobilien-Maklerverwaltung, am Landverwaltungsvertreter-Gesetz und am Gesetz über die Gleichsetzung von Landrechten. Die Anpassungen verfügen, dass der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss der Transaktion ins staatliche Register eingetragen werden muss.
Nach den Worten von Hsiao Fuu-dao, Direktor der Landverwaltungsabteilung im Innenministerium, sammelt seine Abteilung Transaktionsdaten von Immobilienmaklern und Landämtern der Stadt- und Kreisverwaltungen im ganzen Land. Seit 2010 sind Informationen über den Preis, die Größe, den Grundriss und die Lage einer Immobilie für die Öffentlichkeit bei „ehouse“ einsehbar, einer vom Innenministerium eingerichteten einschlägigen Website. Wegen der jüngsten Wohnraum-Gesetzesänderungen werden ab 1. Juli dieses Jahres bei „ehouse“ die tatsächlichen Verkaufspreise anstelle der bei Immobilienmaklern erfragten Beträge aufgelistet, da letztere vermutlich in der Regel überhöht wurden, um die Verkaufspreise zu steigern. Die Website wird zudem mehr Einzelheiten über das Alter einer Immobilie, ihre Struktur sowie gegebenenfalls die Etage, auf der ein Apartment sich befindet, enthalten.
Nach Hsiaos Ausführungen arbeitet das Innenministerium noch an der Frage, wie viel Information über die genaue Lage eines bestimmten Objekts nach einer Transaktion verlautbart werden soll. In „ehouse“ ist die Hausnummer solcher Immobilien aus Gründen des Datenschutzes und der Privatsphäre nicht aufgeführt, da es recht einfach ist, mit der vollen Adresse den Eigentümer zu ermitteln. Hsiao nimmt an, dass am Ende die veröffentlichten Informationen der Örtlichkeit einen Straßenblock oder –abschnitt benennen, wo sich eine bestimmte Zahl von Gebäuden befindet.
Auf lange Sicht erwartet Hsiao, dass die Anforderung, den tatsächlichen Verkaufspreis anstelle des vom Makler genannten Preises zu registrieren, die vorhandene Datenbank verbessern wird, indem genauere und verlässlichere Informationen verfügbar sind. Gleichzeitig wird das Innenministerium nach seinen Worten das Registrationsarchiv prüfen, um seine Genauigkeit zu gewährleisten, und extreme Fälle mit außerordentlich hohen Transaktionspreisen löschen, damit Immobilienmakler nicht die Verkäufe überteuerter Wohnstätten dazu benutzen, die Durchschnittspreise für Wohnraum in einer bestimmten Gegend in die Höhe zu treiben.
„Positiv gesehen bedeutet die Verabschiedung des Gesetzes bei der Lösung des Wohnraumproblems einen Schritt voran“, lobt Chang. Lu stimmt dem zu und bewertet die Eintragung der tatsächlichen Verkaufspreise als nützlichen Schritt, weil die Immobilienverkäufer und –makler ihre Kontrolle über Preisinformation anders als in der Vergangenheit nun nicht mehr dazu benutzen können, den Wert von Wohnstätten zu überhöhen. Wang ist zwar in der Immobilienbranche tätig, doch er unterstützt die Eintragung der tatsächlichen Verkaufspreise durch die Regierung ebenfalls als Methode, den Immobiliensektor zu regulieren und die Neigung von Eigentümern, ihren Besitz leerstehen zu lassen, zu dämpfen.
Ein weiteres seltsames Merkmal des inländischen Wohnungsmarktes ist, dass trotz der hohen Verkaufspreise von Eigenheimen die Mieten vergleichsweise niedrig sind. Infolgedessen machen sich manche Eigentümer nicht die Mühe, ihre leer stehenden Häuser zu vermieten, und warten stattdessen einfach auf den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf mit hübschem Gewinn. Nach Auskunft von Global Property Guide, einer Website in Großbritannien mit Immobilieninformationen aus aller Welt, beträgt der Brutto-Mietertrag in Taiwan 1,57 Prozent, einer der niedrigsten Werte weltweit. Im Vergleich dazu beträgt der Mietertrag in größeren Städten wie Amsterdam, Bangkok, London, New York, Tokyo und Toronto über 4 Prozent.
Mitglieder einer Wohnraum-Bürgerinitiative bei ihrer Demonstration im April 2011. (Foto: Courtesy Snails Without Shells)
Bei so hohen Immobilienpreisen und so niedrigen Mieten macht es für manche Menschen finanziell gar keinen Sinn mehr, ein Eigenheim zu kaufen. „Die staatliche Wohnraumpolitik sollte sich nicht mehr auf Eigentum konzentrieren“, rät Chang. „Sie sollte sich eher um die Grundbedürfnisse der Menschen bei Wohnraum kümmern und den Schwerpunkt auf Mietwohnungen legen. Überdies haben wir unsere Zweifel, ob die Maßnahmen der Regierung, Darlehen zu Vorzugskonditionen zu bieten, damit junge Leute ein Eigenheim kaufen, durchführbar sind, weil das vielleicht die Wohnraumpreise noch weiter in die Höhe treibt.“
Entsprechend bekräftigt Hua Chang-i von der IPPI den Standpunkt, die Regierung müsse den Markt für Mietwohnungen entwickeln, indem mehr Sozialwohnungen verfügbar und Anreize wie Steuererleichterungen und andere gewährt werden, um Eigentümer zu ermuntern, ihr Eigenheim zu vermieten. Wang geht noch einen Schritt weiter und schlägt vor, die Regierung solle zunächst unbenutztes öffentliches Eigentum prüfen und es entweder renovieren oder sonstwie in Mieteinheiten umwandeln.
Chang regt außerdem an, anstatt die Erneuerung des Mietmarktes allein in Angriff zu nehmen, sollte die Regierung mit gemeinnützigen Organisationen wie der Tsuei Mama-Stiftung für Wohnraum und Gemeindeservice, die seit langem sehr preisgünstigen Service für Mieter bietet, zusammenarbeiten. Tsuei Mama könnte nach seinen Worten bei der Verwaltung von Sozialwohnungen und leerstehenden Wohnstätten wertvolle Beiträge leisten, und die Stiftung könnte beim Aufbau einer vollständigen Miet-Plattform für Mieter und Vermieter beistehen. Eine gut organisierte Plattform dieser Art wäre nach Changs Überzeugung hilfreich, die Qualität und Sicherheit von Mietobjekten zu garantieren, was den Mietmarkt verbessern würde.
Im Hinblick auf die vorhandenen Sozialwohnungen mit günstigen Mieten meint „Schnecken ohne Häuser“-Sprecher Lu, die aktuelle Staatspolitik sei augenscheinlich darauf ausgelegt, den Bedürfnissen junger Leute eine größere Priorität einzuräumen als Benachteiligten, denn nur 10 Prozent des mietgebundenen Wohnraums sei Benachteiligten vorbehalten. Lu sagt, seine Organisation würde es begrüßen, wenn die Zahl mindestens 30 Prozent erreichte und damit dem Niveau der Sozialwohnraumpolitik in vielen anderen Ländern entspräche.
Lu betrachtet die Bestimmung, den tatsächlichen Transaktionspreis dem Staat zu melden, lediglich als vorläufigen Schritt und nicht so sehr als großen Sprung, der einen gesunderen Wohnungsmarkt gewährleisten könne, denn während der tatsächliche Transaktionspreis bald im Einklang mit den Änderungen gemeldet wird, werden die Steuern weiterhin auf der Grundlage staatlich geschätzter Werte erhoben. „Der grundlegende Ansatz, Immobilienspekulationen durch Firmenkonglomerate und Bauunternehmen Einhalt zu gebieten, besteht in der Steuerreform — Immobilientransaktionen gemäß tatsächlichen Verkaufspreisen besteuern“, definiert Lu. „Nur wenn man Informations-Transparenz gemeinsam mit einem fairen Steuersystem fördert, können wir einen gesunden Eigenheimmarkt schaffen und die Wohnraumpreise auf ein vernünftiges Niveau senken.“
Chang von der NCCU stimmt ihm zu und meint, die Besteuerung der tatsächlichen Transaktionspreise würde Spekulation und Wucherei auf lange Sicht wirksam verhindern. Die geänderten Gesetze gehen nach seinen Worten nicht weit genug, und die Bestimmungen verböten Besteuerung aufgrund tatsächlicher Immobilien-Transaktionspreise, außer es würden begleitende Maßnahmen formuliert, um das Ausmaß, zu dem die Informationen transparent wären, einzuschränken. „Deswegen schaffen sie nach wie vor Hindernisse bei der Verwirklichung von Wohnraum-Gerechtigkeit.“
Chang glaubt, dass Politik eine Rolle dabei gespielt hat, die Änderungen zu verwässern. Bürgerinitiativen und Aktivisten für gesellschaftlichen Fortschritt hätten seit Jahren auf das Wohnraumgesetz und Änderungen an drei Gesetzen mit Wohnraumbezug gedrängt, doch die Verabschiedung sei erst im Dezember 2011 erfolgt, weil die Politiker meinten, dass sie damit ihre Erfolgschancen bei den Präsidentschafts- und Parlamentswahlen am 14. Januar dieses Jahres erhöhen würden. Chang fährt fort, weil das Gesetz und die Veränderungen in recht kurzer Zeit verabschiedet worden seien, wäre der gesetzliche Rahmen unvollständig, denn einige außerordentlich wichtige Klauseln seien nicht darin enthalten, und die Auflagen für die Preisgabe von Informationen gingen nicht weit genug. Die ratifizierten Versionen seien offenbar das Ergebnis von Verhandlungen und Zugeständnissen zwischen den politischen Parteien, mutmaßt er.
Die Gesetze sind vielleicht nicht vollkommen, geben aber Vielen Hoffnung, die eines Tages ein Eigenheim besitzen möchten. Jack Hsu, ein 40-jähriger unverheirateter Bankmanager, der noch bei seinen Eltern lebt, freut sich, dass die Regierung nicht nur ein Anreiz-Paket für Personen bietet, die erstmals ein Eigenheim erwerben, sondern außerdem eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt hat, welche gegen Immobilienspekulation durchgreifen. Diese Bestimmungen scheinen nach seiner Beobachtung zu einem gewissen Grad zu wirken, da sich der Wohnraummarkt leicht abgekühlt hat und manche Baufirmen ihre Bereitschaft erklärt haben, die Verkaufspreise zu senken.
„Ich glaube, dass viele Leute wie ich gern ein Eigenheim besitzen möchten, aber durch die hohen Preise abgeschreckt werden“, sagt Hsu. „Ich frage mich immer, ob es sich lohnt, so viel Geld für den Kauf einer Wohnung auszugeben. Ich weiß, wenn ich ein Objekt kaufe, muss ich viele meiner anderen Ausgaben einschränken. Zum Beispiel könnte ich nicht so viel reisen, und das würde sich wohl auf meine Lebensqualität auswirken. Ich hoffe, dass die Wohnraumpreise auf ein vernünftiges Niveau sinken werden, damit der Traum vom Eigenheim wahr werden oder zumindest für viele Menschen eine machbare Option wird.“
(Deutsch von Tilman Aretz)